Правовой статус иностранного покупателя или продавца
Прежде чем говорить о порядке оформления сделки, важно разграничить два понятия, которые часто путают: валютный резидент и налоговый резидент. Первый статус определяется законом № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» и влияет на форму расчётов. Второй — нормами Налогового кодекса и влияет на ставку налога с дохода от продажи.
Налоговым нерезидентом РФ признаётся физическое лицо, которое провело за пределами России более 183 дней в течение 12 последовательных месяцев (п. 2, ст. 207 НК РФ). Это правило распространяется как на иностранных граждан, так и на граждан России, длительно проживающих за рубежом. Для россиян, переехавших в Испанию, это различие становится ключевым при решении вопроса о продаже оставшейся в РФ собственности.
Ограничения для граждан недружественных стран
С 1 марта 2022 года сделки с недвижимым имуществом в РФ, в которых одной из сторон выступает лицо из государства, признанного недружественным, требуют специального разрешения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций. Основание — Указ Президента РФ № 81.
Перечень недружественных стран утверждён Распоряжением Правительства РФ от 5 марта 2022 года № 430-р. В него включены США, Великобритания, все государства Евросоюза, Канада, Япония, Швейцария и ряд других. Это означает, что гражданин Германии, Франции или Испании, желающий купить или продать квартиру в России, по умолчанию попадает под действие этих норм.
Разрешение Правительственной комиссии — не формальность. Без него договор купли-продажи попросту не может быть исполнен в стандартном порядке. Обращаться за разрешением необходимо заблаговременно, поскольку процедура занимает время.
Счёт типа «С»: что это и зачем нужен
Указом Президента РФ от 4 мая 2022 года № 254 введено исключение: гражданин недружественного государства вправе продать недвижимость без получения разрешения Правительственной комиссии — но только при соблюдении одного условия. Вырученные денежные средства должны быть зачислены на специальный счёт типа «С».
На практике это означает следующее: продажа недвижимости технически состоится, право собственности перейдёт к покупателю, однако продавец не сможет свободно распоряжаться полученными деньгами. Средства на счёте типа «С» фактически заморожены — их нельзя снять наличными, перевести на другой счёт или вывести за рубеж без отдельного разрешения регулятора.
Для россиянина, получившего гражданство или вид на жительство в одной из недружественных стран, это создаёт реальную дилемму: продать российскую квартиру юридически возможно, но воспользоваться деньгами — нет. Это один из ключевых рисков, который следует взвешивать до принятия решения о сделке.
Расчёты по сделке: только безналично и в рублях
Если хотя бы одна из сторон договора купли-продажи является валютным нерезидентом, расчёты должны проводиться исключительно в безналичной форме и в рублях. Наличные расчёты по таким сделкам с недвижимостью прямо запрещены.
Это требование существенно усложняет логистику сделки для иностранного гражданина, у которого может не быть действующего банковского счёта в российском банке. Открытие счёта для нерезидента — отдельная процедура со своими ограничениями, актуальность которых в 2026 году продолжает сохраняться.
Налогообложение нерезидента при продаже недвижимости
Ставка налога на доходы физических лиц для налоговых нерезидентов РФ при продаже недвижимого имущества составляет 30% (п. 3, ст. 224 НК РФ). Для сравнения: резиденты платят 13% или вовсе освобождаются от налога при соблюдении минимального срока владения.
Налогооблагаемая база определяется как наибольшая из двух величин: цена, указанная в договоре купли-продажи, или 70% от кадастровой стоимости объекта. Это правило исключает занижение стоимости в договоре с целью уменьшить налог.
Важное ограничение: нерезиденты РФ не имеют права применять имущественные налоговые вычеты. Резидент может уменьшить базу на 1 млн рублей (стандартный вычет) или на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение объекта. Нерезидент лишён обоих инструментов — налог начисляется на полную сумму дохода.
Пример расчёта налога для нерезидента
Допустим, квартира продаётся за 6 млн рублей, а её кадастровая стоимость составляет 7,5 млн рублей. 70% от кадастровой стоимости — 5,25 млн рублей. Поскольку договорная цена выше, налогооблагаемая база равна 6 млн рублей. Налог по ставке 30% составит 1,8 млн рублей. Ни вычет, ни расходы на покупку этот результат не уменьшат.
Запрет на покупку отдельных категорий земель
Для иностранных граждан действует территориальное ограничение: им запрещено приобретать земельные участки в приграничных зонах Российской Федерации. Также под запретом находится покупка земель сельскохозяйственного назначения. Эти нормы действуют вне зависимости от того, из какой страны происходит покупатель — из недружественной или нейтральной.
На городскую и курортную жилую недвижимость (квартиры, апартаменты) эти ограничения не распространяются — иностранный гражданин вправе оформить право собственности на неё в стандартном порядке, если выполнены прочие условия.
Дарение как альтернатива продаже
На практике некоторые владельцы недвижимости, являющиеся гражданами недружественных государств, рассматривают договор дарения доли как способ избежать необходимости получать разрешение Правительственной комиссии и задействовать счёт типа «С». Логика проста: нормы об ограничениях касаются именно возмездных сделок — купли-продажи, мены.
Однако этот путь сопряжён с собственными рисками. Дарение недвижимости облагается налогом у одаряемого, если стороны не являются близкими родственниками. Кроме того, безвозмездная передача имущества при наличии признаков притворной сделки может быть оспорена. Обращаться к этому инструменту следует только после консультации с юристом, специализирующимся на валютном праве.
Практические выводы для покупателей испанской недвижимости
Граждане России, приобретающие недвижимость в Испании и одновременно владеющие активами в РФ, оказываются в точке пересечения двух правовых систем. Испанское законодательство не ограничивает россиян в покупке курортного жилья. Российское же законодательство регулирует, что происходит с недвижимостью, оставшейся на родине.
Ключевые моменты, которые стоит учитывать в 2026 году: статус резидента или нерезидента определяет налоговую нагрузку при продаже российской квартиры; принадлежность к гражданству недружественной страны — порядок расчётов и необходимость разрешений; а тип объекта влияет на саму возможность сделки. Все три параметра нужно анализировать в совокупности, а не по отдельности.
