БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ТЕЛЕФОНАМ:
Россия
Москва и область
Санкт-Петербург и область
Многоканальная бесплатная горячая линия

Москва и МО +7 (499) 110-35-21
С-Петербург и ЛО +7 (812) 334-11-75
Бесплатный звонок по России

Продажа квартиры между бьартом и сестрой

продажа квартиры между бьартом и сестрой

В дальнейшем гражданин может получить оставшиеся деньги в виде очередного налогового вычета, но только при условии, что в будущем на момент покупки не будут изменены механизмы и лимиты выплат.

Льгота в виде налогового вычета не предоставляется автоматически, для ее получения покупатель квартиры должен предоставить в налоговую инспекцию пакет документов:

  1. паспорт покупателя квартиры;
  2. договор купли-продажи;
  3. договор долевого участия или свидетельство о регистрации права собственности – выписку из ЕГРП;
  4. документ, подтверждающий оплату покупки жилья;
  5. идентификационный номер налогоплательщика (ИНН);
  6. справка с места работы по форме 2-НДФЛ;
  7. декларация 3-НДФЛ за прошедший год;
  8. заявление на получение налогового вычета.

Если в налоговую инспекцию документы подает человек, состоящий в официальном браке, то необходимо приложить заявление о перераспределении налогового вычета между супругами.

В законе четко указано, что налоговый вычет не может быть предоставлен людям, продающим друг другу квартиру при условии, что они состоят в близком родстве.

Особое внимание тут стоит уделить понятию «близкое родство».

Иначе говоря, если продажу квартиры друг другу осуществляют вышеперечисленные лица, то получить льготу в виде налогового вычета не получится.


Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса».

Отвечает управляющий партнер «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Марина Толстик:

Согласно российскому законодательству (п.5 ст. 220 НК РФ), имущественный налоговый вычет не может быть предоставлен, если сделка с жилой недвижимостью (купля-продажа квартиры, дома, комнаты или доли) была проведена между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.

Все остальные родственники могут продавать и покупать друг у друга жилье и при этом получать налоговый вычет без каких-либо ограничений.

В этом правиле нет исключений. Например, если близкие родственники продают друг другу квартиру и при этом даже производится реальная передача денежных средств, то они все равно не получат право на налоговый вычет. При этом неважно, что продается – квартира, комната в коммуналке или доля в общей недвижимости.

Несмотря на категоричность этого закона, все же имеется способ получить льготу в виде налогового вычета при покупке квартиры у близких родственников.

Но при этом потребуется сделка немного иного вида, нежели обычный договор купли-продажи.

В данном случае родственники могут оформить договор уступки. Так как ограничения на налоговый вычет распространяются только на договор купли-продажи, оформив договор уступки, приобретатель жилого помещения получит полное право на возможность получение налогового вычета, даже несмотря на то, что стороны сделки состоят в близком родстве.

При проведении сделок с родственниками соблазн не сообщать налоговой о своем родстве может быть весьма велик. Действительно, многие родственники могут иметь различные фамилии и проживать в самых разных уголках страны, при этом у налоговой может не хватить ресурсов и возможностей для проверки родства между покупателем квартиры и продавцом.

Говоря о законно проведённой процедуре и юридических последствиях сбыта жилья близкому родственнику, следует выделить такие преимущества, как:

  • Быстрота и простота составления договора и проведения сделки.
  • Неоспоримость со стороны третьих лиц, претендующих на жильё.
  • Максимальные правовые гарантии, которых не даёт процедура дарения (см. Можно ли оспорить дарственную на квартиру).

Существуют и недостатки, в числе которых:

  • Риск вычета НДФЛ, если жильё находилось в собственности меньше трёх лет.
  • Купленная недвижимость, для лиц, проживающих в совместном браке, становится совместно нажитой собственностью. Подаренная квартира остаётся личной собственностью одаряемого лица.

В любом случае сделку требуется обеспечить соответствующей документацией, не ссылаясь на то, что в данном случае допустима доля халатности, из-за доверия сторон, установленного на основании взаимозависимости.

Главное – зарегистрировать приобретение в Росреестре, без чего недопустим переход права от одного владельца к другому.

Как правило, покупатель знает состояние квартир своей родни, поэтому особых проблем в данной ситуации быть не должно.

  • Сбор всех необходимых документов.
  • В Пенсионном Фонде пишется заявление на использование материнского капитала.
  • Составляется договор купли-продажи, куда вносятся все необходимые реквизиты сторон.
  • Денежные средства переводятся на счет продавца.
  • Производится регистрация договора купли-продажи и имущественных прав покупателя.

Положение о применении материнского капитала в качестве части оплаты за приобретаемую у родственников квартиру обязательно должно быть внесено в договор купли-продажи.

На основании этих документов формируется договор.

В 2015 году я продала дом родной сестре. В возврате налога с покупки дома ей было отказано. Правы ли налоговики?

Отвечает помощник юрисконсульта Центра правового обслуживания Ольга Самсонова:

В вашей ситуации налоговый орган прав, поскольку налоговый вычет не предоставляется в части расходов на приобретение жилого дома, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами. В соответствии с пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ, взаимозависимыми лицами являются физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Для того чтобы не быть голословными, стоит привести выдержки из Налогового Кодекса РФ (п.

5 ст.

Инфоinfo
НК РФ, входят:

  • родители и дети;
  • усыновители и усыновлённые;
  • полнородные и не полнородные братья, сёстры;
  • внуки и бабушки с дедушками.

Между дядей и племянником отчуждение квартиры произойдёт на общих основаниях, без предусматриваемых льгот, но и без ограничений.

Покупателю допустимо претендовать на имущественный вычет, если нет других причин для отказа. Те же условия складываются между двоюродными братьями и сёстрами.

Что касается отношений между отчимами, мачехами и падчерицами с пасынками – они рассматриваются в роли сторонних лиц. Соответственно, вычет при покупке им полагается. Отношения данных лиц достаточно условны, при желании, они могут установить родство на основании решения суда (ст.1144, 1145 ГК РФ).

Требуется обратить внимание на прецедент отношений свойства.


К таковым принадлежат опосредованные связи. То есть, две близкородственные связи соединяются, порождая отношения свойств.

Они возникают:

  • между свекровью, свёкром и снохой;
  • между тёщей, тестем и зятем.

Этот перечень распространяется и на братьев, сестёр мужа или жены. Такие случаи запрещали получение имущественного вычета на основании Письма Минфина, утверждённого 4.08.11, за № 03-02-08/86.

Эта документация диктовала условия УФНС, вплоть до 2012 года, когда был издан Закон РФ, от 18.07.11, за № 227-ФЗ, который в п.6, ст.4 вносит коррективы в подобные сделки с недвижимостью.
Но при этом сделки между мужем и женой с использованием средств материнского капитала законом запрещены.

В реальности же такие сделки встречаются, но в них Пенсионный Фонд, ответственный за оформление материнского капитала, всегда проводит тщательную проверку, дабы исключить мошеннические схемы обналичивания средств материнского капитала. За незаконные действия с государственной субсидией предполагается уголовная ответственность.

Если вы покупаете квартиру у дальних родственников с привлечением средств материнского капитала, такая сделка не будет ничем ограничена.

Покупка квартиры у родственника с привлечением средств материнского капитала вполне реальна, хоть процедура и является более сложной, нежели простая купля-продажа жилья.

А если вы завещаете квартиру, то она продолжит быть вашей собственностью.

Расторжение договора купли-продажи возможно в одностороннем порядке, только при нарушении одной стороны условий прописанных в пунктах договора, или при обоюдном согласии.

Подробные условия расторжения договора прописаны в Гражданском кодексе. В любом случае, все сделки и их расторжение должны быть обязательно зарегистрированы в Росреестре, зафиксированы в едином госреестре прав собственников.

Как подарить квартиру?

Дарение квартиры, не самая распространенная сделка между родственниками, вероятнее всего по психологическим причинам. Но такой вид передачи квартиры на самом деле выгоднее.

Отрицательные стороны повторяют тот же список, как и при покупке-продаже, но положительный момент — в части налогообложения.

Согласно налоговому кодексу, если объект дарения передается между родственниками (значение родственников определяется в семейном кодексе российской федерации), он не облагаются налогом.

Но если в дальнейшем такое родство будет выявлено, а налоговый вычет при покупке квартиры у родственников уже оформлен и деньги получены, участников сделки будет ждать ответственность.

Ответственность в данном случае не подразумевает уголовную или административную, так как заявитель на налоговый вычет мог не знать об особенностях сделок между близкими родственниками. Но всю сумму, которая была получена покупателем квартиры при оформлении налогового вычета, он должен будет вернуть обратно государству.

Стоит обратить внимание, что иногда суды встают на сторону покупателя и мотивируют решение о законном предоставлении ему налогового вычета тем, что сделка между близкими родственниками носила чисто коммерческий характер, не была номинальной, и денежные средства передавались продавцу в полном объеме. Таким образом, суд может в отдельных случаях признать законность права на налоговый вычет при покупке квартиры даже у близких родственников.

Можно ли использовать материнский капитал для покупки квартиры у родственников, и как это сделать

Покупка квартиры у родственников с привлечением государственных программ поддержки законодательно никак не ограничена.

Закон №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» подразумевает, что не имеется прямого запрета на сделки купли-продажи квартиры между родственниками.

Налог при получении наследства и оформлении дарственной), то отчуждение внутри семьи путём покупки, таких преимуществ не даёт.

Кроме этого, если недвижимость, стоимостью больше миллиона, находилась в собственности менее 3 лет, отчуждающее квартиру лицо выплатит положенный по закону налог, составляющий 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей (см. Продажа квартиры находящейся в собственности менее трех лет).

Никаких льгот в этом случае бывший владелец не получает. При этом покупатель не приобретёт право воспользоваться налоговым вычетом.

На основании ч.1, п.2, ст.220 НК РФ, близкие родственники не вправе затребовать имущественный вычет.
Это не удивительно, ведь недобросовестные граждане, таким образом, получают доступ к несанкционированному доходу, вступая в сговор и оформляя мнимые сделки с недвижимостью.

Такая сделка не гарантирует действительной передачи денежных средств, которая могла произойти на самом деле, а могла не происходить, при написанной для вида расписки о получении денежной суммы.

Законодательство РФ, соблюдая права лиц на законное распоряжение имуществом, не воспрещает сбыт жилья между членами семьи, но и не поощряет доступ к незаконным доходам.

В число граждан, отношения которых определяются близкородственными на основании ст.

Вниманиеattention
Он отменяет запрет на имущественный вычет для лиц этой категории, допуская получения возвращаемых государством средств. Но они распространяются только на имущественные правоотношения, возникшие с 2012 года.

Допустим, квартира проданная тёщей зятю в 2011 году не позволит ему получить возврат денежных средств, потраченных на покупку жилья. А сноха, приобретшая квартиру свекрови в 2012 году – вычет получит.

Плюсы и минусы покупки квартиры у родственника

Владельцы жилья вправе выбрать способ отчуждения квартиры члену своей семьи по усмотрению.


Важноimportant
Они могут её завещать, подарить или продать.

Как видно, однозначных преимуществ оформление договора купли не имеет. В таких случаях могут сыграть роль нюансы ситуации, в которой находятся заинтересованные лица.

Большинство ситуаций связано с желанием обналичить средства от «материнского капитала на покупку квартиры». Ведь по закону мать вправе использовать его на покупку жилья.

Осуществив такую сделку, гражданки оставляют полученные деньги в семье.


Но ст. 37 ГК РФ запрещает подобные сделки.

При сокрытии существующих между лицами отношений, в надежде обналичить сертификат и получить имущественный вычет, действия могут рассматриваться как мошеннические.
Несмотря на свободную форму, договор купли-продажи обязательно должен заключать в себе следующую информацию: паспортные данные сторон сделки, характеристики приобретаемой жилплощади (например, размер площади помещения, этаж, адрес), стоимость, права и обязанности сторон сделки, дату заключения договора, подписи сторон.

После составления и подписания договора он предоставляется в Пенсионный Фонд России, который либо одобрит использование материнского капитала при сделке, либо откажет.

В Пенсионный Фонд вместе с договором купли-продажи передаются следующие документы:

  1. заявление;
  2. свидетельства о рождении детей и свидетельство о браке их родителей;
  3. паспорт мамы, пенсионные и страховые свидетельства мамы и детей;
  4. обязательство;
  5. документы на приобретаемое жилье.

Если Пенсионный Фонд одобрил сделку, средства материнского капитала будут переведены на специальный счет, с которого покупатель оплатит часть стоимости приобретаемого жилья, остаток он будет доплачивать либо с личных средств, либо с привлечением кредитных финансов.

Покупка квартиры в ипотеку у родственников

Сегодня стоимость недвижимости довольно высока, поэтому все чаще молодые люди и их родители обращаются к такому удобному финансовому инструменту, как ипотека. При покупке квартиры в ипотеку у родственников можно избежать многих проблем и хлопот, зная и состояние жилого помещения, и историю проживания в нем.

Также не существует и упрощенных процедур и каких-либо льгот при таких сделках.

Если в Москве вам предлагают «провернуть сделку по-быстрому» без части справок и свидетельств, возможно, здесь кроется мошенничество.

Не доверяйте нотариусам, риелторам, оценщикам недвижимости, предлагающим вам без предоставления части документов быстро оформить куплю-продажу и даже сэкономить при этом. В дальнейшем такая сделка может быть легко оспорена, признана недействительной, и вы потеряете недвижимость или же останетесь без денег, а возможно еще и с большим долгом.

У продажи квартиры или ее части родственникам есть и ряд недостатков, основным из которых является возможность раздела совместно нажитого имущества при разводе супругов, даже если до этого они продавали друг другу доли в совместно нажитой недвижимости.

Еще одним недостатком при продаже квартиры родственникам является невозможность в дальнейшем контролировать сделки с этой недвижимостью. Например, если родители продали квартиру своим детям, то в дальнейшем дети могут распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению, а родители на эти действия законно повлиять уже никак не смогут.

Но в то же время для покупателя это может стать преимуществом, так как никто уже не сможет оспорить законность права владения недвижимостью.

Продавец в таком случае не сможет «вдруг» передумать и оспорить сделку, посчитав ее незаконной.

Вы путаете два разных вычета. Первый — это который предоставляется продавцам недвижимости (1 000 000 руб.), второй — покупателям. Оба этих вычета установлены ст. 220 Налогового кодекса. Только первый подпунктом 1 пункта 1, а второй — подпунктом 2 пункта 1.

Если ваша сестра продаст квартиру вам, то она СМОЖЕТ воспользоваться вычетом для продавцов квартир.

Вычет составит 1 000 000 руб. А вот если она купит квартиру у вас, то она НЕ СМОЖЕТ воспользоваться вычетом для покупателей. При этом если квартира будет приобретена сестрой у стороннего лица, то она вправе получить и этот вычет в общем порядке.

Если вы купите квартиру у сестры, то именно вы не сможете воспользоваться вычетом для покупателей. Вы и сестра являетесь взаимозависимыми лицами. При сделках между такими лицами вычет, установленный подпунктом 2 пункта 1 ст.
220

Налогового кодекса, не предоставляется.

Сделки между ближайшими родственниками облагаются налогами в общем порядке. Единственное исключение — дарение недвижимости. Если один ближайший родственник дарит другому недвижимое имущество, то его стоимость не будет облагаться налогом у получателя (одаряемого). Об этом сказано в п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса.

Именно поэтому ваша сестра, получив квартиру в дар от матери, не платила с ее стоимости налог на доходы.

Если ваша сестра приобретает квартиру у стороннего лица, то скорее всего ей платить налог не придется.

Кодекс РФ исключает право на вычет у лиц в том случае, когда покупка объекта недвижимости была осуществлена между сторонами, являющимися взаимозависимыми.

Категории лиц, признаваемые взаимозависимыми, являются:

  1. Супруги, находящиеся в браке, зарегистрированном в предусмотренном порядке на момент исполнения договора;
  2. Родители;
  3. Дети;
  4. Сестры и братья.

Такое ограничение установлено для тех соглашений, которые были совершены после наступления 2012 года.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, можно получить в том случае, когда эти родственники не имеют статус близких.

В этом случае необходимо следовать следующему алгоритму действий:

  1. Дождаться, когда после подписания договора пройдет не менее одного года;
  2. Обратиться либо по месту официального трудоустройства, либо в налоговую службу;
  3. Представить следующие документы:
    1. Сведения о правах на квартиру;
    2. Основание получения прав собственника (соглашение о покупке объекта);
    3. Справка 2 НДФЛ;
    4. Заполненная декларация 3 НДФЛ;
    5. Заявление о предоставлении вычета.

В документе следует указать:

  • Наименование органа;
  • Первоосновные данные заявителя (ФИО, паспортные данные, метро проживания, телефон);
  • Описание приобретенного объекта;
  • Требование о возврате средств в размере 13 % от стоимости на основании пп. 2 п.
Комментарии 0

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *