БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ТЕЛЕФОНАМ:
Россия
Москва и область
Санкт-Петербург и область
Многоканальная бесплатная горячая линия

Москва и МО +7 (499) 110-35-21
С-Петербург и ЛО +7 (812) 334-11-75
Бесплатный звонок по России

Договор аренды и имущественного найма

Договор аренды и имущественного найма

Так, при аренде с экипажем ответственность за вред, причиненный транспортным средством, несет собственник-арендодатель, а при аренде без экипажа — арендатор.[10]

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение либо нежилое помещение в них с предоставлением права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Договор заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой разновидности простой письменной формы влечет недействительность договора. Договор подлежит государственной регистрации только тогда, когда он заключен на срок не менее одного года, и в таком случае считается заключенным с момента государственной регистрации.[7]

Передача арендованного имущества арендатору включает в себя фактический и формальный момент. Фактическая передача означает предоставление арендатору здания или сооружения во владение и (или) пользование (допуск его в арендуемые помещения). Формальный момент заключается в подписании обеими сторонами передаточного акта. Возврат арендованного имущества по окончании договора осуществляется в том же порядке (освобождение арендатором помещений и подписание передаточного акта). В договоре непременно должен быть предусмотрен согласованный сторонами размер арендной платы, иначе договор будет считаться незаключенным.

Договор аренды имущественного найма

ГК РФ).

Договор аренды, может быть досрочно расторгнут ипотребованию арендатора, если:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользованием арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом) в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) арендованное имущество имеет недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит в установленные сроки капитальный ремонт имущества;

4) арендованное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Законом установлены преимущества арендатора, выполняющего надлежащим образом свои обязанности: он имеет по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, а заключил договор с другим лицом, бывший арендатор может потребовать перевода на него прав арендатора или возмещения ему причиненных убытков. При заключении договора на новый срок условия могут быть изменены по соглашению сторон (ст.

Договор аренды имущественного найма нежилого помещения

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК).

Арендатор также обязан:

  • — пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества;
  • — поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором;
  • — при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Наряду с обязанностями у арендатора есть определенные права.

Договор аренды имущественного найма образец

Инфоinfo
Поскольку договор является возмездным, значительное место в ГК РФ уделено арендной плате.

Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества (амортизационные отчисления не производятся при аренде земли и других природных ресурсов).

Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре, исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

В ГК РФ перечислены различные формы, в которых может взиматься арендная плата, установлена ответственность арендатора за невнесение в срок арендной платы и возможность арендодателя требовать по этому основанию досрочного расторжения договора имущественного найма.[21]

В качестве одной из мер, которые могут быть применены к арендатору в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы, введено аккумулирование арендных платежей по требованию арендодателя и в установленный им срок. Однако размер аккумулированных платежей ограничен: платежи не могут взыскиваться более чем за два срока подряд. Стороны договора имущественного найма имеют право пересматривать размер арендной платы не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.[22]

Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество.

Собственностью арендатора в соответствии со ст.


623 ГК РФ являются произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества.

Договор аренды (имущественного найма) его основные элементы

Виды и размер оплаты согласовываются сторонами при заключении договора.

Размер арендной платы может изменяться по соглашении сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не предусмотрены иные минимальные сроки (ст. 614 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены — в соответствии с назначением имущества (например, помещение, предназначенное для использования под контору, нельзя превратить в физкультурный зал или склад).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.
Договор субаренды прекращается при досрочном прекращении основного договора аренды.

Особенности договора аренды (имущественного найма)

Вниманиеattention
В таком случае настоящий договор сохраняет свою юридическую силу, а права и обязанности Арендодателя по нему переходят на покупателя указанного помещения в порядке правопреемства.

  1. ФОРС-МАЖОР

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по данному договору, если это неисполнение явилось следствием обязательств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными методами (форс-мажор).

5.2. При наступлении указанных в п. 5.1. обстоятельств сторона по настоящему договору, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по настоящему договору, должна в кратчайший срок известить о них в письменном виде другую сторону с приложением соответствующих свидетельств.

  1. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

6.1.


За неисполнение обязательств или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим гражданским законодательством.

6.2.

Понятие договора аренды (имущественного найма)

С учетом характера имущества и целей имущественного найма договор может быть и краткосрочным — до 5 лет.

Изменение условий договора имущественного найма, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть расторгнут по решению арбитражного суда или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.[14]

По истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора; при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении его, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, что и прежний.

Арендатор вправе сдать арендуемое имущество в субаренду, но только с письменного согласия арендодателя. В случае досрочного прекращения основного договора (договора имущественного найма) для субарендатора предусмотрено специальное право на заключение договора имущественного найма на имущество, находившееся в его пользовании по договору субимущественного найма, в пределах оставшегося срока его договора на тех же условиях, которые были предусмотрены договором имущественного найма для основного арендатора.[20]

Эта норма в определенной степени ограничивает свободу арендодателя в выборе контрагента по договору.

Виды договора аренды (имущественного найма)

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, частично или полностью препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. Однако правило об ответственности арендодателя не действует, если арендатор заранее знал о недостатках имущества или должен был их обнаружить во время осмотра имущества. Из основной обязанности арендодателя вытекает и другая: он обязан за свой счет производить капитальный ремонт вещи.

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы.

Особенностью арендного обязательства является то, что оно следует за имуществом: при изменении личности собственника, сдавшего в аренду имущество, все условия договора аренды остаются в силе, а в случае смерти арендатора права и обязанности по договору аренды, как правило, переходят к его наследникам.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Обе стороны в определенных случаях имеют право на досрочное расторжение договора аренды.

Договор аренды и имущественного найма

В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).

Государственной регистрации подлежит именно договор имущественного найма недвижимого имущества, а не некое право имущественного найма. Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, к числу которых обязательственное право имущественного найма, естественно не относиться. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя).

Арендная плата может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей.

Предметом договора имущественного найма могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.[1]

Аренда в обязательном порядке предполагает заключение договора между собственником средств производства (арендодателем) и арендатором, который получает имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.[2]

Общее требование к форме договора — письменная форма при сроке более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока. [3]

При заключении договора имущественного найма арендодатель предоставляет арендатору средства производства во временное пользование, ограниченное сроком действия договора. ГК РФ не устанавливает ни минимальных, ни максимальных сроков имущественного найма, относя вопрос о сроках на усмотрение сторон.

1.2 СТОРОНЫ И ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА

К элементам договора имущественного найма относятся стороны, предмет, форма и содержание.

Сторонами договора имущественного найма являются арендодатель и арендатор.

Одинаковые ли по своей правовой природе договор аренды и договор имущественного найма

Важноimportant
Если новое условие договора не устраивает арендатора, он теряет преимущественное право заключения договора на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих давних условиях», которая используется в ч. 1 ст. 621 ГК РФ.

К праву арендатора по договору имущественного найма относится право ограниченного распоряжения предметом имущественного найма и правом имущественного найма. Данное право раскрывается в п. 2 ст. 615 ГК РФ.[4]

Так, арендатор имеет право с согласия арендодателя:

— сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

— передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем);

— предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

-отдавать арендные права в залог;

— вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В отдельных видах договора имущественного найма на арендатора возлагается обязанность принять арендуемое имущество.

Так, согласно ч.


3 п. 1 ст. 665 ГК РФ арендатор здания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение) аналогичная обязанность лежит на арендаторе предприятия. Неисполнение данной обязанности влечет за собой последствия, связанные с незаконным односторонним отказам от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Право пользования земельным участком, который занят арендованной недвижимостью и необходим для ее использования, передается арендатору недвижимости автоматически, даже без специального упоминания об этом в условиях договора аренды, а установленная арендная плата включает в себя и плату за пользование земельным участком, если только она отдельно не оговорена.

Если арендодатель является только собственником зданий и сооружений, но не земли, на которой расположена его недвижимость, аренда недвижимости по общему правилу допускается без согласия собственника земли.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.[8]

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора. Договор, независимо от его срока, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Передача предприятия арендатору помимо передачи материальных ценностей может включать в себя уступку права требования, перевод долга и т.д. Передача прав владения и пользования находящимися в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

АРЕНДОДАТЕЛЬ ОБЯЗАН

  1. предоставить сданное внаем имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора

  2. отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию, даже ели при заключении договора о них не знал

  3. предупредить арендатора о правах третьих лиц

  4. произвести за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное – договором или законом.

АРЕНДАТОР ИМЕЕТ ПРАВО

  1. истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременным предоставлением имущества

  2. требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора

  3. предъявлять требования к арендодателю при обнаружении недостатков в соответствии с п.1 ст.612

  4. требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество

  5. предъявлять требования к арендодателю в соответствии со ст.616

  6. иметь преимущества при заключении договора на новый срок

  7. с согласия арендодателя осуществлять действия, указанные в ст.

Предварительно арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если такое предупреждение будет оставлено без внимания, он имеет право обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

Договор аренды расторгается в судебном порядке по требованию арендатора, если: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору (создает препятствия к пользованию); 2) переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его пользованию, которые не были оговорены при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;4) имущество по независимым от арендатора обстоятельствам окажется в непригодном для использования состоянии; 5) в др. случаях, предусмотренных договором.

Арендатору предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, при прочих равных условиях арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Общие положения

Договор аренды — договор, по которому арендодатель (наимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Этот договор применяется между юридическими лицами (аренда нежилого помещения), гражданами-предпринимателями, между гражданами и организациями (прокат вещей) между гражданами (например, сдача в наем гаража). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченному им лицу.

Сдача во временное пользование означает, что арендатор (наниматель) пользуется имуществом в определенный договором период, выплачивает за это обусловленное договором вознаграждение, выполняет иные, обусловленные договором обязанности и по окончании срока договора обязан возвратить имущество арендодателю (наймодателю) в том состоянии, в каком он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Во временное пользование по договору могут быть сданы временно не используемые здания и сооружения, производственные, складские и иные помещения, оборудование, транспортные средства, инвентарь и другие материальные ценности. Предоставляются на прокат приборы, оборудование, другие технические средства.

С даты заключения настоящего договора вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся предметом настоящего договора, теряют силу.

8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением в письменном виде и подписываются надлежаще уполномоченными на то представителями сторон. Расторжение и прекращение договора допускается по соглашению сторон.

8.3.
По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут также по решению арбитражного суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

8.4. Арендатор в случае надлежащего выполнения им принятых по настоящему договору аренды обязательств по окончании действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на продление договора.

8.5. Срок аренды помещения по настоящему договору устанавливается в ________ лет.
Если ни одна из сторон не заявит до истечения срока действия настоящего договора о своем желании расторгнуть его, настоящий договор автоматически продлевается на следующие ________ лет. Течение срока аренды помещения начинается со дня составления акта сдачи-приемки помещения в соответствии с п.2.1 настоящего договора.

8.6. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своего юридического адреса, номеров телефонов, телефаксов и телексов не позднее ________ дней с даты их изменения.

8.7.
Настоящий договор заключен в г.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Обе стороны в определенных случаях имеют право на досрочное расторжение договора аренды. Арендодатель — в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшающими качество имущества, или когда более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату и др.

Комментарии 0

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *