Доверенность — это документ, который уполномочивает одно лицо совершать юридически значимые действия от имени другого. В сделках с недвижимостью она применяется, когда доверитель не может лично присутствовать при заключении договора купли-продажи: находится за рубежом, болен или действует через профессионального посредника.

Доверенное лицо получает право подписывать договор, передавать и принимать документы, рассчитываться по сделке — но строго в рамках полномочий, прописанных в тексте.

Обязательное нотариальное удостоверение

Сделки с недвижимостью требуют нотариальной доверенности. Согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность на распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Простая письменная форма здесь не подойдёт.

Присутствие представителя при оформлении доверенности не обязательно — достаточно прийти к нотариусу самому доверителю. Однако паспортные данные доверенного лица должны быть предоставлены заранее: без них документ составить невозможно.

После удостоверения нотариус вносит сведения о доверенности в единый публичный реестр. Любая из сторон сделки может проверить её действительность онлайн — это снижает риск мошенничества.

Что должно быть указано в документе

Текст доверенности на покупку объекта недвижимости должен содержать:

• паспортные данные доверителя и представителя;
• полное описание объекта: адрес, площадь, кадастровый номер;
• перечень конкретных действий, которые вправе совершать доверенное лицо;
• дату совершения доверенности;
• срок действия (если он установлен).

Дата — критически важный реквизит. Доверенность, в которой не указана дата её совершения, является ничтожной. Если срок действия не прописан, документ сохраняет силу в течение одного года со дня его составления (п. 1 ст. 186 ГК РФ).

Ограничения для представителя

Закон прямо запрещает представителю совершать сделки от имени доверителя в собственных интересах. Иными словами, лицо, уполномоченное купить объект недвижимости, не может продать этот объект самому себе.

Аналогичный запрет действует в ситуации, когда представитель одновременно является доверенным лицом обеих сторон: продавца и покупателя. Заключать договор в таком случае нельзя.

Безотзывная доверенность — особый инструмент. По российскому законодательству её вправе выдавать только предприниматели и исключительно для целей предпринимательской деятельности (ст. 188.1 ГК РФ). В рядовых сделках купли-продажи квартиры этот формат недоступен.

Риски и судебная практика

Сделки по доверенности несут повышенный правовой риск. Один из ключевых — смерть доверителя до подписания договора. Действие доверенности прекращается в день смерти выдавшего её лица: это подтверждает, в частности, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2017 по делу № 33-30915/2017. Договор, заключённый после этой даты, может быть оспорен.

По данным участников рынка, доля дистанционных сделок с жильём на вторичном рынке в России в пиковый 2022 год достигала 15%, а к 2023 году вернулась к уровню менее 5%. Это говорит о том, что большинство покупателей предпочитают лично обращаться к нотариусу и подписывать договор купли-продажи.

Как выдать доверенность за рубежом

Если доверитель находится в Испании или другой стране, он вправе обратиться к местному нотариусу. Документ потребует апостиля и нотариально заверенного перевода на русский язык. Альтернатива — обратиться в консульство России: консульские должностные лица наделены правом удостоверять доверенности для действий на территории РФ.

Перед заключением договора купли-продажи убедитесь, что срок действия доверенности не истёк, полномочия представителя чётко соответствуют предстоящей сделке, а сведения о документе актуальны в публичном реестре.